不動産業・REITのバリュエーション｜NAV法とキャップレート

不動産業やREIT（不動産投資信託）は、保有する不動産そのものが価値の中心であり、評価も不動産の価値を軸に組み立てます。一般事業会社の収益倍率とは異なるアプローチが使われます。

主な評価アプローチ

• NAV法（純資産価値）: 保有不動産を時価評価し、負債を差し引いて1株あたりの価値を求める。不動産・REIT評価の中心
• 収益還元法（NOI ÷ キャップレート）: 賃料から経費を引いた純収益（NOI）を、還元利回り（キャップレート）で割って不動産価値を算定
• DCF法: 将来の賃料キャッシュフローを割り引く（DCFの考え方を不動産に適用）

REIT特有の指標

• FFO（Funds From Operations）: 純利益に減価償却を足し戻した、不動産の実質的な稼ぐ力。REITの収益力指標として重視
• NAV倍率・分配金利回り: 投資口価格がNAVに対して割高/割安か、分配金の利回り

注目される論点

• キャップレートの水準（金利・市況で変動し、価値に大きく影響）
• 稼働率・賃料水準・テナントの質
• 立地・築年数・含み損益

よくある質問（FAQ）

Q. なぜ不動産はNAV法が中心なのですか？

A. 保有する不動産そのものが価値の中心だからです。各物件を時価評価して積み上げ、負債を差し引くNAV法が実態に合います。

Q. キャップレートとは何ですか？

A. 不動産の純収益（NOI）に対する利回りで、価値＝NOI÷キャップレートで評価します。金利・市況で変動し、低いほど価格は高くなります。

まとめ

不動産業・REITは、保有不動産が価値の中心で、NAV法（純資産価値）と収益還元法（NOI÷キャップレート）が評価の軸です。REITではFFOや分配金利回りも重視されます。キャップレートの水準・稼働率・立地が価値を大きく左右します。

※ 不動産評価は鑑定領域とも関わります。本記事は概要であり、重要な意思決定では専門家にご相談ください。